Umową przedwstępna zakupu nieruchomości – jak ją spisać pod MdM?

Jednym z najważniejszych dokumentów, jakie należy dostarczyć do banku, składając wniosek o kredyt hipoteczny z Mieszkanie dla Młodych, jest umowa przedwstępna podpisana ze sprzedawcą nieruchomości. Jak podpisać ją prawidłowo? Jakie zapisy koniecznie powinna zawierać?

Ten temat poruszamy w dzisiejszym artykule. Dobrze skonstruowana umowa chroni obie strony. Dokument ten określa takie kwestie, jak:

• kto sprzedaje nieruchomość,
• kto ją kupuje,
• gdzie nieruchomość się znajduje,
• jakie są parametry nieruchomości,
• jakie są warunki cenowe transakcji,
• planowany termin przeprowadzenia transakcji
• oraz dodatkowe, indywidualne ustalenia.

Warto zadbać o odpowiedni kształt umowy przedwstępnej. Zaoszczędzi nam to nie tylko formalności przy staraniu się o dopłatę MdM, ale także będzie stanowiło nasze zabezpieczenie przy ewentualnym sporze ze sprzedającym w sądzie.

Jakie informacje są istotne w umowie przedwstępnej pod kątem MdM?

Umowa przedwstępna musi pozwolić zweryfikować, czy dana nieruchomość spełnia zasady programu MdM. Stąd powinny się pojawić się tam zapisy odnośnie:

• podstawowych informacji o nieruchomości: jej dokładnym położeniu (rodzaj, adres, numer działki, numer księgi wieczystej),
• powierzchni domu lub mieszkania, z uwzględnieniem powierzchni mieszkalnej. Załącznikiem umowy może być plan nieruchomości,
• ceny za metr kwadratowy oraz całkowitej kwoty transakcji,
• informacji o tym, że nabywane jest 100% udział w nieruchomości,
• informacji o ewentualnej działce, przynależnej do nieruchomości.

Nie wyczerpuje to jednak listy danych, które umowa przedwstępna musi zawierać:

• dane sprzedającego i kupującego: imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL, dane kontaktowe (email, numer telefonu),
• dane dotyczące umowy: data i miejsce zawarcia,
• szczegóły odnośnie przeprowadzenia transakcji: datę jej realizacji, numer rachunku, na jaki ma być dokonana wpłata, termin wydania nieruchomości kupującemu,
• informacje o sądzie, w którym rozwiązany zostanie ewentualny konflikt pomiędzy stronami,
• lista załączników.

A co powinno znaleźć się w ostatnim punkcie? Tu wiele zależy od indywidualnej sytuacji, my doradzamy:

• oświadczanie sprzedającego o tym, że nie zalega z podatkami i innymi zobowiązaniami finansowymi, a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,
• oświadczenie sprzedającego, że zapisy w Księdze Wieczystej są aktualne,
• oświadczenie właściciela o liczbie zameldowanych w danej nieruchomości osób,
• kopia dokumentu, potwierdzającego drogę nabycia obecnych właścicieli,
• zdjęcia nieruchomości,
• wypis z Księgi Wieczystej,
• spis wyposażenia lokalu, które zostaje po sprzedaży (np. szafy wnękowe, zabudowa kuchni),
• w przypadku domu: dodatkowe dokumenty, związane z zapewnieniem dojazdu do posesji, plan zagospodarowania przestrzennego itp.

Jeśli na nieruchomości ciąży jakieś zobowiązanie, przykładowo kredyt hipoteczny – należy także załączyć informacje o tym, jak zostanie ono spłacone.

Forma umowy przedwstępnej: notarialna czy cywilno-prawna?

Umowę przedwstępną spisać można na dwa sposoby, oba są w pełni legalne i powinny zostać zaakceptowane przez BGK oraz bank. Omówmy teraz różnice pomiędzy nimi:

• umowa przedwstępna cywilno-prawna: spisać ją możemy sami na kartce papieru lub na komputerze. Dzięki temu jej podpisanie jest bezpłatne. W przypadku sprawy w sądzie wartość umowy cywilno-prawnej jest niższa niż aktu notarialnego,
• umowa przedwstępna notarialna: jej treść opracowuje notariusz, dzięki czemu możemy liczyć na poprawność zapisów pod kątem polskiego prawa. Wiąże się to jednak z dodatkową opłatą, którą ponoszą zwykle kupujący. Cena za podpisanie umowy wynosi połowę taksy notarialnej umowy przyrzeczonej. Wycofanie się z umowy notarialnej jest dużo trudniejsze niż z umowy cywilno-prawnej. Jeśli więc bardzo nam zależy na konkretnej nieruchomości – warto wybrać tę formę.

O czym jeszcze warto pamiętać?

Im dokładniej spisana umowa przedwstępna, tym bardziej gładko powinny toczyć się później formalności. Należy jednak pamiętać o kilku dodatkowych elementach:

• zaliczka/zadatek – jeśli sprzedający wymaga wcześniejszej wpłaty – do umowy musi być dołączony dokument, potwierdzający jego wysokość, datę wpłaty oraz potwierdzenie jej dokonania,
• termin podpisania właściwej umowy sprzedaży – umowa przedwstępna powinna zawierać planowaną datę podpisania umowy kupna-sprzedaży oraz wydania mieszkania. Warto wyznaczyć odpowiednio długi termin, jednak nie przekraczający 60 dni, jakie na dopełnienie formalności po otrzymaniu pozytywnej decyzji dopuszcza BGK.