Nieuczciwi deweloperzy – na co uważać?
Umowa przedwstępna zawarta z deweloperem to z reguły pierwszy krok do nabycia mieszkania na rynku pierwotnym z MdM. Jeżeli nie chcemy jednak, aby był to krok w przepaść, należy do zawarcia tej umowy podejść z należytą uwagą. Z badań prowadzonych wśród pośredników zrzeszonych w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, wynika, że 55 proc. z nich zauważa wzrost nieetycznych i nieprofesjonalnych zachowań w branży nieruchomości. Na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania? Jakich zapisów nie powinno być w umowie deweloperskiej? Co zrobić kiedy mieszkanie, które chcemy odebrać ma inne parametry niż te wpisane do umowy przedwstępnej?
Opinie i wcześniejsze realizacje dewelopera
Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zawarciu umowy warto poszukać informacji o deweloperze: od kiedy prowadzi działalność, co wybudował, jaka jest opinia mieszkańców tych nieruchomości. Przeszukajmy forma internetowe, portale społecznościowe itd. Mając do czynienia z nieuczciwym deweloperem na 100% znajdziemy negatywne komentarze na jego temat w sieci. Warto również sprawdzić, jak wyglądają rzeczywiście poprzednie inwestycje. Im starsze, tym lepiej, ponieważ wszystkie nowe budynki zawsze robią dobre wrażenie. Dopiero te 5 czy 10-letnie pokazują z jakiej jakości materiałów zostały wykonane.
Dodatkowo w rejestrze klauzul niedozwolonych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, możemy sprawdzić czy UOKiK nie wpisał któregoś z postanowień stosowanych przez naszego dewelopera do tego rejestru. Jest to dla nas bardzo poważne ostrzeżenie, że firma stosowała i być może nadal stosuję niekorzystne dla nas zapisy. Typowymi klauzulami niedozwolonymi stosowanymi w umowach deweloperskich to: możliwość podwyższenia ceny wskutek zmiany stawek podatku VAT bez przyznania nabywcy prawa odstąpienia od umowy, zatrzymanie odstępnego przez dewelopera w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę lub dopuszczenie różnicy powierzchni mieszkania albo domu w stosunku do projektu bez przyznania nabywcy prawa do odstąpienia od umowy.
Rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK znajdziemy pod adresem: https://decyzje.uokik.gov.pl/nd_wz_um.nsf
Rachunek powierniczy
Nauczeni negatywnymi doświadczeniami ustawodawcy wprowadzili regulacje, które pozwalają deweloperom pobierać płatności wyłącznie za wykonane etapy budowy. Aby płatności przebiegały sprawnie powstały rachunki powiernicze, których depozytariusze każdorazowo sprawdzają poziom zaawansowania prac przed uruchomieniem kolejnej transzy. Co więcej każdy deweloper posiada swój harmonogram danej inwestycji, w którym określona jest wysokość procentowa, ilość i zakładane terminy wypłat. Taki dokument możemy uzyskać już na początkowym etapie zakupu nieruchomości.
Cała płatność odbywa się transzami, za wyjątkiem sytuacji, gdy inwestycja jest już zrealizowana w 100 proc. Przed podpisaniem umowy należy dokładnie sprawdzić czy konto, na które będziemy wpłacać pieniądze to mieszkaniowy rachunek powierniczy. Musi to być wyraźnie zaznaczone, ponieważ na podstawie cyfr w numerze rachunku nie jesteśmy w stanie odróżnić go od normalnego konta. Dzięki takiemu zabiegowi mamy pewność, że w sytuacji kiedy deweloper zbankrutuje lub nie wywiąże się z umowy nie stracimy pieniędzy. Warto plan wypłaty transz ustalić z bankiem, w którym bierzemy kredyt z MdM, by całość transakcji przebiegła sprawnie.
Uwaga: deweloper nie musi stosować mieszkaniowego rachunku powierniczego w przypadku, gdy rozpoczął sprzedaż inwestycji przed 29 kwietnia 2012.
Umowa w formie aktu notarialnego
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego – i od tej zasady nie ma wyjątków. Pamiętajmy jednak, że notariusz nie daje gwarancji, że umowa będzie dla nas korzystna. Notariusz dba o zgodność z prawem zabezpieczenie interesów nabywcy w sposób podstawowy: kontroluje czy treść umowy zawiera wszystkie elementy wymagane przez ustawę deweloperską, wyjaśnia skutki zawarcia umowy oraz zamieszcza na końcu aktu notarialnego wniosek o wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczenia nabywcy o zawarcie umowy przenoszącej własność.
Nasze podejrzenie powinna wzbudzić nazwa umowy inna niż deweloperska. Nie podpisujmy umowy budowlanej, umowy inwestycyjnej, bo zgodnie z ustawą powinniśmy podpisać umowę deweloperską. Prócz nazwy należy sprawdzić czy dokument zawiera zobowiązanie dewelopera do wybudowania określonego budynku i przeniesienia praw własności lokalu w nim się znajdującego lub domu.
Z punktu widzenia nabywcy bardzo ważne jest, aby w umowie dokładnie została opisana nieruchomość (położenie, powierzchnia, stan prawny) oraz standard wykończenia. Należy opisać ile pomieszczeń i o jakiej powierzchni będzie w lokalu lub domu, jakie będą miały funkcję (kuchnia, łazienka, toaleta, pokój, sypialnia itd.), co może być pomocne przy planowaniu instalacji. Do umowy warto dołączyć rzut obrazujący położenie nieruchomości względem stron świata, w strukturze budynku, rozplanowanie pomieszczeń, usytuowanie okien, balkonu oraz drzwi.
Standard wykończenia najlepiej opisać poprzez określenie klasy ewentualnie marki materiałów wykończeniowych oraz stopnia wykończenia wnętrza. Sformułowania typu „ stan deweloperski” czy „pod klucz” jest dla nabywcy bardzo niekorzystny, ponieważ nie jest dokładnie określony zakres prac.
Pamiętajmy, że z prawnego punktu widzenia jakiekolwiek różnice pomiędzy nieruchomością opisaną w umowie deweloperskiej a rzeczywistym lokalem stanowią wadę przedmiotu umowy. Wada fizyczna rzeczy (lokalu mieszkalnego albo domu) polega na niezgodności rzeczy z umową. Roszczenia, jakie ma nabywca w przypadku wad przedmiotu umowy, są opisane w art. 560 i 561 Kodeksu cywilnego. Są to:
- obniżenie ceny,
- odstąpienie od umowy,
- naprawa przedmiotu umowy,
- wymiana przedmiotu umowy na nowy.
