Rachunek powierniczy, czyli jak kupić mieszkanie w budowie?

Ustawa z dnia 16 września 2011 roku zobowiązuje każdego dewelopera do prowadzenia rachunku powierniczego do każdej inwestycji. Jest to rodzaj rachunku, na który nabywcy mieszkania dokonują określonych w umowie wpłat na poczet budowanego mieszkania.

Przed podjęciem decyzji należy koniecznie sprawdzić, czy i jakim rachunkiem wybrana przez nas firma deweloperska się posługuje. Pamiętajmy, że obowiązku posiadania rachunku powierniczego nie mają deweloperzy, którzy sprzedaż mieszkań w danej inwestycji rozpoczęli przed 29 kwietnia 2012 r., czyli datą wejścia w życie ustawy deweloperskiej chroniącej prawa nabywcy mieszkania lub domu. Jeśli szukamy mieszkanie do kupienia w ramach programu Mieszkanie dla Młodych – jest to jeden z tematów, którymi koniecznie powinniśmy się zainteresować.

Jak funkcjonują rachunki powiernicze?

Wyróżniamy dwa rodzaje rachunków powierniczych:
Rachunek powierniczy otwarty

W przypadku rachunku powierniczego otwartego bank wypłaca deweloperowi wpłaty jego klientów w miarę postępu robót. Następuje to po sprawdzeniu, że pieniądze wydawane są zgodnie z przeznaczeniem. Środki zdeponowane przez klienta na tym rachunku powierniczym będą wypłacane zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonym w umowie. Ważne jest to, że bank ma prawo wglądu do rachunków oraz dokumentów dewelopera. W sytuacji stwierdzenia nieprawidłowości bank będzie mógł wstrzymać wypłatę kolejnej transzy. Co więcej, deweloper może dysponować środkami wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego tylko i wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której prowadzony jest rachunek powierniczy.

Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w postaci:

• samodzielnego rachunku, nie mającego dodatkowych zabezpieczeń,
• rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji bankowej,
  rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji ubezpieczeniowej.

Gwarancja bankowa jak i ubezpieczeniowa zabezpieczają nabywcę mieszkania na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub nieprzekazania lokalu w określonym terminie. Jest to dodatkowe zabezpieczenie, gdyby pieniądze na rachunku nie pozwoliły pokryć roszczenia. Pamiętajmy jednak, że za taką usługę poniesiemy dodatkowe koszty.

Rachunek powierniczy zamknięty

Bezpieczniejszym rozwiązaniem dla kupujących mieszkanie, będące w budowie, jest rachunek powierniczy zamknięty. Deweloper otrzyma zgromadzone na nim wpłaty dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania na nabywcę. A to oznacza, że gdyby deweloper np. zbankrutował, jego klienci odzyskaliby wszystkie pieniądze, które wpłacili na ten rachunek.

Jaki rachunek powierniczy wybrać?

Firmy deweloperskie zdecydowanie mają więcej korzyści stosując rachunek powierniczy otwarty. Dzięki temu rozwiązaniu mają możliwość korzystania z bieżących wpływów wpłacanych przez nabywców, co znacznie wpływa na ponoszone koszty finansowe, jak i mniejszy udział kapitału własnego. Dodatkowo stosując rachunek otwarty zminimalizowane jest ryzyko utraty płynności przy danej inwestycji. Z kolei przy rachunku powierniczym zamkniętym, deweloper zmuszony jest do korzystania z własnych środków lub kredytu. Duże koszty inwestycji mogą prowadzić do problemów i utraty płynności co zakończyć się może upadłością.

Zupełnie inaczej wygląda to od strony nabywcy, rachunek powierniczy otwarty daje pewność prawidłowego wykorzystania wpłacanych środków przez dewelopera. Jednak w przypadku ogłoszenia upadłości może się okazać, że nie odzyskamy całej kwoty. Przy rachunku zamkniętym możemy być pewni, że pieniądze przez nas wpłacone pozostaną na nim do momentu przeniesienia własności u notariusza. Co więcej, odstępując od umowy możemy odzyskać wpłacone środki. Wadą rachunku zamkniętego jest niższa ochrona nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. W takiej sytuacji pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym mogą być wykorzystane do dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.