Na co zwrócić uwagę zawierając umowę kredytową?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe. Nie powinno więc nikogo zdziwić twierdzenie, iż decyzja o jego zaciągnięciu powinna być poprzedzona dokładną analizą wielu ofert kredytowych, które są dostępne w różnego rodzaju bankach funkcjonujących na polskim rynku. Wysoko nieracjonalnym zachowaniem jest więc zadłużenie się w pierwszym lepszym banku, który mamy pod ręką.

Nawet jeżeli na podstawie dostępnych ofert zdecydujemy już, w której instytucji pragniemy zawrzeć umowę kredytową przed złożeniem podpisu warto ją przeanalizować. Nasz podpis, mogący wydawać się tylko zlepkiem liter stworzonych za pomocą drobnej ilości tuszu czy atramentu, jest równoznaczny z podjęciem odpowiedzialności za wszelkie zapisy umowne kredytu hipotecznego. Umowy te z kolei często zawierają liczne kruczki mogące w znaczący sposób wpłynąć na koszty kredytu. I tak liczne dodatkowe koszty dodane do tych podstawowych mogą diametralnie zmienić sytuację. Nasz pozornie tani kredyt hipoteczny może okazać się całkiem kosztowny. Kto na tym traci? Kto zyskuje? „Zwycięzcą” oczywiście jest kredytodawca, „przegranym” zaś nieuważny klient, który nie doczytał warunków podpisywanej umowy. Jakie są więc elementy, na które należy zwrócić szczególną uwagę? Jak wybrać najlepszy dla nas kredyt?

Kredyt hipoteczny – od czego zacząć?

Przede wszystkim powinnyśmy zorientować się jaką nieruchomość chcemy kupić i jaka będzie jej cena. Na tej podstawie możemy skoncentrować się na poszukiwaniach banku, który zdecyduje się udzielić nam takiego kredytu. Skąd wziąć takie dane? Każdy bank wyliczy dla nas indywidualną zdolność kredytową, na podstawie której określana zostaje wysokość kredytu oraz okres jego spłaty.

Aby obliczyć tą wartość zostaniemy zapytani przez doradcę kredytowego o nasze dochody oraz szczegóły związane z naszą pracą takie jak staż pracy w danej firmie, czy rodzaj umowy oraz o nasze zobowiązania – spłacane już kredyty oraz pożyczki, posiadane karty kredytowe, debety, a także stałe koszty utrzymania czy liczba osób na naszym utrzymaniu itp.

Koszty kredytu

Kiedy znamy już naszą zdolność kredytową i wiemy gdzie możemy zaciągnąć zadowalający nas kredyt powinniśmy skupić się na analizie kosztów z nim związanych.
Podstawowym parametrem każdej umowy kredytowej jest jej oprocentowanie. Jest ono zazwyczaj złożone z dwóch elementów:
• zmiennego, zależnego od czynników giełdowych,
• marży pobieranej przez bank.

O ile na pierwszy z nich nie możemy mieć wpływu, o tyle marża może być przez nas negocjowana, a jej wysokość zależna jest od kilku czynników takich jak wartość kredytu, waluty w jakiej jest on zaciągany, a także od wskaźnika LTV. Czym jest wskaźnik LTV? Jest to procentowy udział kredytu w stosunku do wartości kredytowanej nieruchomości. Prostszymi słowami im wyższy jest nasz wkład własny tym niższy jest wskaźnik LTV, a im niższa jego wartość tym niższa jest marża.

Kolejnym z kosztów kredytu jest prowizja bankowa – procentowo ustalony wskaźnik, który mówi o tym ile zapłacimy bankowi za udzielenie kredytu. W tym przypadku rozpiętość wysokości prowizji jest stosunkowo duża, więc warto dokładnie przeanalizować jej poziom w różnych instytucjach.

Czy to wszystkie koszty kredytu?

Wymienione powyżej koszty to te podstawowe, o których istnieniu większość z nas zdaje sobie sprawę. Jednakże istnieją również inne, na które warto zwrócić uwagę. Należą do nich:

• opłata za rozpatrzenie wniosku,
• koszt wyceny nieruchomości,
• prowizja pobierana w przypadku przedterminowej spłaty kredytu,
• prowizja w przypadku wyrażenia chęci podwyższenia kwoty kredytu,
• koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
• opłata za przewalutowanie.

Promocje, czy aby na pewno korzystne?

Kolejnym kuszącym elementem kredytów są często oferowane przez banki promocje. Dzięki nim możliwe jest obniżenie marży banku, która wpływa na oprocentowanie kredytu. Klient może skorzystać z takiej oferty w przypadku gdy zdecyduje się jednocześnie na inny produkt oferowany przez bank np. konto osobiste z określonymi miesięcznymi wpłatami, karta płatnicza czy ubezpieczenie. Haczykiem w tej ofercie jest jednak fakt iż bank z reguły wymaga spełniania określonych warunków przez cały okres trwania kredytowania. Powinniśmy więc dokładnie je przeanalizować, gdyż niespełnienie jednego z nich nawet jednorazowo może skutkować utratą zniżki.

Kredyty walutowe

Należy również wspomnieć o możliwych zawiłościach w przypadku kredytów walutowych. Często wydają się one korzystniejsze jednak są to kredyty o zwiększonym ryzyku w związku z tym, iż oparte są na kursie walutowym, który jest zmienny. Tak więc, jeżeli kurs zmieni się na naszą niekorzyść może okazać się, że koszt zobowiązania znacząco wzrośnie.

Uwagę powinno się także zwrócić na tzw. spread, czyli różnicę w cenie pomiędzy kupnem, a sprzedażą waluty. Banki bowiem wypłacają nam kredyty w złotówkach, a ich wartość przeliczana jest według niższego kursu kupna tej waluty. Klient z kolei spłaca kredyt po kursie sprzedaży, który jest wyższy. Spread jest określany samodzielnie przez banki. Może zdarzyć się więc, że przy znaczącym wzroście tej wartości wielkość rat kredytowych może okazać się istotnie wyższa.

Inne istotne postanowienia

Istnieją dodatkowe możliwości jakie może zaoferować nam bank w ramach kredytu, aby przekonać nas do podpisania z nim umowy kredytowej. Są to: wakacje kredytowe, a także karencja w spłacie kredytu.

Wakacje kredytowe charakteryzują się możliwością zawieszenia spłat rat kapitałowych na określony okres czasu, w którym będziemy spłacać jedynie odsetki.

Karencja to możliwość odroczenia momentu rozpoczęcia spłat kapitałowych (nawet do 24 miesięcy). Tak jak w przypadku wakacji kredytowych w tym okresie zobligowani jesteśmy tylko do spłacania odsetek od kredytu.

Kredyt w przypadku skorzystania z programu „Mieszkanie dla Młodych”

Jeżeli chcemy uzyskać kredyt z dopłatą w ramach programu MdM musimy się liczyć z kilkoma dodatkowymi ograniczeniami. Przede wszystkim wniosek należy złożyć w bankach, które podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego i biorą udział w programie. Listę tych banków można znaleźć na stronie programu pod adresem: https://mdmprogram.com/banki-i-kredyty-z-mdm/banki/.

Nie jest to jednak jedyne zastrzeżenie. Według danych podanych na stronie Kredyty dla programu MdM, aby kredyt mógł być uwzględniony w ramach MdM musi on spełnić kilka podstawowych warunków:

• powinien zostać udzielony na minimum 15 lat,
• jego wysokość powinna wynosić przynajmniej 50% wartości kupowanej nieruchomości,
• musi być przeznaczony wyłącznie na zakup mieszkania bądź domu jednorodzinnego,
• nie może on być w obcej walucie.

W przypadku spełnienia wszystkich powyższych warunków (także tych dotyczących osoby kredytobiorcy) i pozytywnym rozpatrzeniu wniosku przez bank kredytujący udzielane zostanie nam dofinansowanie, które zostaje przelane na wskazany w umowie rachunek. W przypadku zakupu lokalu mieszkalnego dopłata ta stanowi wkład własny lub jego uzupełnienie. Gdy pozyskiwana jest ona w sytuacji budowy domu dopłata to ostatnie świadczenie nabywcy.